Объект недвижимости определение

Недвижимость

Недви́жимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Недвижимость может являться предметом лизинга. Залог недвижимости, равно как и получение кредита под залог недвижимости принято называть ипотекой.

В других языках

В англосаксонской правовой системе, разным оттенкам русского слова «недвижимость» соответствуют разные слова: англ. real-estate — недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); англ. real-property — имущественные права на объекты недвижимости, англ. realty — обобщающий термин.

Сделки с недвижимостью

В римском праве переход права собственности на недвижимость мог быть осуществлен путём простой, лишенной всяких форм передачи её, а установление сервитута или ипотеки — путём простого договора между одним лицом и другим, не известного третьим лицам.

По германскому же обычному праву переход земли из рук в руки был обставлен различными довольно сложными формальностями (символическая передача земли, инвеститура, Auflassung).

В связи с рецепцией римского права старые германские публичные формы сделок с недвижимостью стали приходить в забвение. Но это вредило развитию ипотеки. Кредитор, предоставлявший кредит под залог недвижимости, никогда не мог быть уверен в том, что на той же недвижимости нет других, ранее установленных закладных прав; вследствие этого такие ссуды были сопряжены с большим риском и поэтому давались на очень тяжелых условиях.

В связи с этим в конце XVIII века в Европе возник институт ипотечной записки, или ипотечных книг: всякое закладное право на недвижимость теперь имело юридическую силу для третьих лиц только тогда, если оно было записано в особые книги, ведомые официальными учреждениями и открытые для справок всех заинтересованных лиц. Теперь кредитору было достаточно убедиться в том, что на недвижимость, даваемую ему в залог, в ипотечной книге не значится другого закладного права и тогда его приоритет на удовлетворение из этой недвижимости был гарантирован.

Но в интересах кредиторов было желательным, чтобы не только закладные права, но вообще всякие права на недвижимость были видны из книги: кредитор стремился обезопасить себя на случай если залогодатель окажется не имеющим права собственности или на его недвижимость обнаружатся какие-нибудь иные вещные права, существенно понижающие ценность имения, например, право пожизненного пользования третьих лиц.

Ввиду этого в течение XIX века ипотечные книги во всей Европе превратились в поземельные книги. Было установлено правило, что всякий акт, имеющий вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т. д.), должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу. Это так называемый принцип публичности всех вещно-правовых актов на недвижимость (или иначе — принцип внесения). Был принят также принцип достоверности поземельных книг: всякая запись в книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц даже тогда, когда она не соответствует действительности. Заинтересованные лица могут добиваться исправления поземельной книги, но пока она не исправлена, она считается истинной.

В Российской империи сделки с недвижимостью совершались при посредстве так называемого крепостного порядка. Акты на недвижимость (купчая крепость, закладная крепость и т. д.) должны были быть удостоверены нотариусами, которые заносили их в свои реестры, которые служили суррогатом поземельных книг[1].

В Российской Федерации

Согласно действующему российскому праву, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными только при условии такой регистрации. При этом регистрирующий орган производит соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Сделка с недвижимостью (приватизация, мена, дарение, завещание, купля-продажа, рента) при отсутствии государственной регистрации считается незаключенной и не несет правовых последствий. При этом регистрации подлежит переход права собственности по данному договору. В России регистрацию сделок с недвижимостью ведет специальный государственный орган — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Существует две формы заключения сделок — нотариальная и простая письменная, имеющие совершенно одинаковую юридическую силу.

В Республике Беларусь

Question book-4.svg В этом разделе не хватает ссылок на источники информации. Информация должна быть проверяема, иначе она может быть поставлена под сомнение и удалена.
Вы можете отредактировать эту статью, добавив ссылки на авторитетные источники.
Эта отметка установлена 3 августа 2013 года.

В Республике Беларусь система государственных организаций в области государственной регистрации состоит из: специально уполномоченного орган государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации, подчиненного Правительству Республики Беларусь (Госкомимущество), республиканской организации по государственной регистрации (ГУП «Национальное кадастровое агентство»), территориальных организаций по государственной регистрации. Регистратор республиканской организации по государственной регистрации осуществляет регистрационные действия в отношении предприятия как имущественного комплекса в порядке, установленном Правительством Республики Беларусь.

Территориальные организации по государственной регистрации обладают правом осуществления регистрационных действий в отношении нижеперечисленных объектов недвижимого имущества: • земельных участков; • капитальных строений (зданий, сооружений); • незавершенных законсервированных капитальных строений; • изолированных помещений, в том числе жилых; • машино-мест.

В случае, когда недвижимое имущество расположено на территории более чем одного регистрационного округа, регистрационные действия (прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации) проводится регистратором республиканской организации по государственной регистрации. Дальнейшие регистрационные действия совершают регистраторы соответствующих территориальных организаций по государственной регистрации с согласия регистратора республиканской организации по государственной регистрации. В случае подозрения регистратора в нарушении гражданских прав, заинтересованное лицо может подать жалобу в суд либо в течение года предоставить заявление в соответствующую территориальную или республиканскую организацию по государственной регистрации. Что касается создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества – в подобных случаях Государственная регистрация может быть признана недействительной лишь в судебном порядке.

Оценка недвижимости

Основная статья: Оценка недвижимости

Оценка недвижимости является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта. При этом определяются несколько видов стоимостей, наиболее распространенными в практике являются: рыночная, ликвидационная, восстановительная, замещения и т. д.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость характеризует стоимость объекта на сложившемся рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость — это стоимость, по которой приобретет объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией. Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д.

Эта стоимость и является самой важной к оценке для обычного человека, ибо отражает реальную сложившуюся цену, по которой возможно проведение сделок.

В формировании рыночной цены играют роль несколько факторов:

  • Экономический. Увеличение уровня жизни и появление сбережений ведет к всплеску спроса — ибо недвижимость считается наиболее надежным и консервативным способом сбережения
  • Развитие банковского кредитования — снижает планку по состоятельности к покупателям недвижимости, вызывая увеличение их количества, что в совокупности с ограниченным предложением создает сильное давление на цену «снизу».
  • Ограничение предложения — в условиях современных городов, сложно находить место под застройку, что приводит к низким темпам строительства, и в совокупности с необходимостью выполнения социальных программ (жилье для очередников, военных и.т.п.) создает дефицит предложения.
  • Традиционные жилищные проблемы населения — большое количество населения в России, живет в стесненных жилищных условиях, либо в арендуемом жилье, что в совокупности с развитием банковского кредитования и повышением уровня жизни ведет к увеличению спроса и как следствию, увеличению цены.
  • Инфраструктурный фактор — России свойственна сильная централизация. Высокий уровень жизни достижим только в крупных городах, что усиливает центростремление населения и формирует спрос на жилье в этих городах. Кроме того, плохая транспортная инфраструктура не дает развиваться строительству жилья вне крупных транспортных узлов.
  • Отсутствие зрелого рынка аренды — рынок аренды недвижимости в России является — «диким», без четко прописанной законодательной базы, с незакрепленными правовыми основами. Следовательно, потребители стараются любыми путями перейти из класса арендаторов в класс собственников, права которых защищены гораздо лучше — формируя спрос.
  • Психологический фактор — покупатели, принимая решение о покупке производят сравнение вариантов — исходя из текущих уровней цен. И понятие «дорого»/«дешево» формируется под воздействием среднерыночных цен на тот или иной объект недвижимости. То есть если объект недвижимости стоит выше среднерыночной цены за подобные объекты, то это «дорого», а если ниже то «дешево». При этом в расчет принимается не абсолютная, а относительная стоимость недвижимости.

На сложившемся рынке недвижимости для определения Рыночной Цены проводится так называемый сравнительный анализ подобных объектов. Сравниваются цены предложений при прочих равных условиях. Цена предложения может отличаться от цены покупки (цены сделки) за счет торга или особых условий сделки. Для первичного анализа и отслеживания ценового тренда используется понятие средняя цена.

Ликвидационная стоимость

это стоимость, которую можно получить при продаже оцениваемого объекта за ограниченный срок времени. Данная стоимость всегда ниже или равна рыночной. На английском salvage value, liquidating value, liquidation value, residual value (русско-английский словарь)

Восстановительная стоимость

это стоимость строительства нового здания или сооружения, применяется в основном при оформлении договоров страхования, при которых при наступлении страхового случая производится выплата, равная стоимости нового сооружения без учёта амортизации (износа).

Стоимость замещения

это стоимость строительства нового здания/сооружения с учётом накопленного износа. Данная стоимость используется при определении рыночной стоимости (к ней прибавляется стоимость земельного участка) и при назначении страховых выплат, именно по этой стоимости были застрахованы небоскребы WTC.

Документы, необходимые для проведения экспертизы недвижимости

  • документы, обозначающие физические границы объектов недвижимости, к которым можно отнести копию геодезических планов или карт с описанием и обозначением местоположения оцениваемых объектов,
  • документы из БТИ (бюро технической инвентаризации),
  • данные о постройках и сооружениях, имеющихся на территории оцениваемых объектов недвижимости,
  • документы, подтверждающие права собственности на землю,
  • документы по обремененности данного объекта недвижимости (если таковые имеются), к которым относятся документы о залоге, аренде, соглашения, договоры, специальные налоговые обложения, долговые обязательства и т. п.)

Девелопмент недвижимости

Девелопмент недвижимости, с точки зрения его материально-вещественного содержания, включает в себя две основные составляющие:

  • проведение строительных или иных работ над зданиями и землей;
  • изменение функционального использования зданий или земли.

Налогообложение недвижимости

(!) Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону, возможно, нарушая при этом правило о взвешенности изложения. Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов.

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации налогообложению подвергаются операции продажи недвижимости (плательщик — продавец). Законодательством предусмотрены вычеты на сумму доходов при определенных условиях (долгих сроках владения, низкой суммы продаваемой недвижимости, родства с дарителем или наследодателем). При этом, в любом случае, гражданин, реализовавший в отчетном периоде объект недвижимости, согласно Налоговому Кодексу обязан подать декларацию о доходах (пусть даже и «нулевую»).

В международной практике применяется принцип налогообложения недвижимости по месту её нахождения. Но недвижимость, как и доход от неё могут, дополнительно облагаться налогами по месту проживания владельца. В некоторых случаях может присутствовать двойное налогообложение.

При покупке недвижимости происходит передача права собственности, сопровождающаяся уплатой налогов в разных формах: земельный налог, налог на передачу документов, гербовый сбор и др. Эти налоги могут составлять 5 % и более цены покупки. В частности, в Греции эти налоги могут доходить до 11 %.

Во многих странах при покупке новой недвижимости уплачивается не налог на передачу права собственности, а налог с продаж или НДС. Ставка НДС в большинстве европейских стран составляет около 20 %. По континентальному гражданскому праву, как правило, требуется также уплата нотариальных и регистрационных сборов.

В странах общего права сделки регистрируются государством в учреждениях, эквивалентных бюро технической инвентаризации и/или кадастру. В странах Британского содружества обычно используется система Торренса (центральная база данных, являющаяся источником неоспоримых прав на недвижимость).

Мобильная недвижимость

Сама идея передвижных домов не нова, но она вновь стала актуальной в связи с ипотечным кризисом 2008 года в США: за год их производство выросло на 19 %, а клиентами компаний, производящих такую «недвижимость», стали врачи, юристы, пенсионеры. К тому же на мобильный дом нельзя наложить аресты по судебным и исполнительным листам, а затраченные на строительство такого жилья средства возвращаются через 2-3 месяца (вместо убытков по 20-летним банковским кредитным ставкам). Ещё один плюс — поставить дом можно и на собственном участке земли, и на арендном. Передвижные дома изготовлены по современным технологиям, максимально комфортны, относительно дешевы и не требуют большого количества строительных материалов. Стоимость передвижного дома зависит от его размера — от 50 до 90 тыс. $. В России передвижные дома для массового пользователя пока не выпускаются, они, в основном, предназначены для образования временных поселков при строительстве дорог, на нефтегазодобыче, в долговременных геологических экспедициях. По уровню комфорта, как говорят российские компании-производители «мобильной недвижимости», их дома не уступают городским квартирам, а использовать их можно в любых климатических условиях. Стоимость зависит от количества жильцов и назначения такого дома — от 630 тысяч до 2,5 млн рублей.

Недвижимость как объект инвестирования

Плюсы:

  • Безопасность. В мировой практике известны случаи резкого падения цен и сохранения их на невысоком уровне, однако в России пока ситуация иная: если цены снижаются, то вскоре возвращаются назад и растут[источник не указан 448 дней].
  • Доходность выше инфляции[источник не указан 448 дней].
  • Стабильность и прогнозируемость. Сдача недвижимости в аренду дает возможность получать относительно стабильный доход[источник не указан 448 дней].

Минусы:

  • Низкая ликвидность — быстро получить деньги, продав актив, не получится.
  • Необходимость тратить время на поддержание актива.
  • Дополнительные риски: пожар, залив, кража и т. п.
  • Невысокая доходность, в частности в случае аренды[2].

В 2016 году богатейшие люди мира инвестировали в жилую и коммерческую недвижимость в среднем 35% своих состояний[3][значимость факта?].

Question book-4.svg В этой статье не хватает ссылок на источники информации. Информация должна быть проверяема, иначе она может быть поставлена под сомнение и удалена.
Вы можете отредактировать эту статью, добавив ссылки на авторитетные источники.
Эта отметка установлена 14 мая 2011 года.
Логотип Викисловаря В Викисловаре есть статья «недвижимость»

ru.wikipedia.org

1. Понятие, признаки и классификация недвижимости

Понятие " имущество" впервые сформули­ровано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

Согласно ГК РФ (ст.130) - К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) – относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Отдельные объекты

Сложные объекты

1.

Земельные участки

Предприятие в целом, как имущественный комплекс, включая:

2.

Участки недр

- земельные участки;

3.

Обособленные водные объекты

- здания и сооружения;

4.

Все, что прочно связано с землей:

- инвентарь и оборудование;

- леса;

- сырье и продукцию;

- многолетние насаждения;

- требования и долги;

- здания;

- права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;

- сооружения

- нематериальные активы;

5.

Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

- информация;

- квартира

- другие исключительные права

В общем случае - недвижимость– это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В то же время, к недвижимостив недвижимое имущество включаются и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные, морские суда) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

Любой объект недвижимости в реальной действитель­ности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

На рис. 1. приведена характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств

Рис. 1. Характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств

Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видо­вые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.

Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, проч­ную связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимо­сти объекта и накопление амортизации и др.

Видовые признаки характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические ха­рактеристики, формы собственности и т.д.

Основные признаки недвижимости:

Признаки

Содержание

Сущностные ( родовые)

Степень подвижности:

Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению

Связь с землей:

Прочная физическая и юридическая

Форма функционирования:

Натурально-вещественная и стоимостная

Состояние потребительской формы в процессе использования:

Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации

Длительность кругооборота (долговечность):

Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании

Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств:

Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений

Общественное значение :

Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством

Видовые (частные)

Технические и технологические характеристики (месторасположение, функциональное назначение, состояние и др.)

Определяются конкретными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением

Классификация объектов недвижимости

Классификация — это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или разли­чию в соответствии с избранными признаками и методами.

Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.).

Виды объектов недвижимости:

  1. Здания

  2. Сооружения

  3. Земельные участки

  4. Леса

  5. Многолетние насаждения

  6. Участки недр

  7. Водные объекты

  8. Предприятия

  9. Имущественные права

  10. Иные вещи

Признаки классификации — наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Признаки классификации:

  • Назначение

  • Капитальность строений

  • Строительный материал

  • Срок службы

  • Особенности конструкции

  • Этажность

  • Количество комнат

  • и другие

Наиболее общие признаки классификации представлены в таблице:

Признаки классификации

Вид недвижимости

1. Происхождение:

  • Невоспроизводимые (естественные): земельные участки, недра, природные комплексы.

  • Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, многолетние насаждения.

2. Функциональное назначение:

  • Производственные (прямо или косвенно участвуют в создании товара) предприятия, магазины, склады, офисы, и т.п.

  • Непроизводственные (не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения): жилые здания, школы, больницы, театры, церкви, мечети, спортивные сооружения и т.п.

3. Форма собственности:

  • Частные

  • Государственные

  • Муниципальные

  • Смешанные

4. Отраслевая принадлежность:

  • Промышленные

  • Строительные

  • Сельскохозяйственные

  • Жилищно-коммунальные и т.п.

5. Степень готовности к эксплуатации:

  • Введенные в эксплуатацию

  • Незавершенные строительством

6. Возможность приватизации

  • Запрещенные

  • По разрешению Правительства

  • Свободно приватизируемые

StudFiles.ru

Что собой представляет понятие "недвижимость". Виды недвижимости

Мало кто знает о том, что понятие «недвижимость» было впервые сформулировано еще в римском праве, после того как в гражданский оборот были введены всевозможные земельные участки и прочие природные объекты. Хотя на сегодняшний день оно является общепринятым в любой стране по всему миру.

Стоит отметить, что в дореволюционной России оно начало использоваться только после внедрения соответствующего указа Петра Первого в 1714 году, который был издан с целью ограничения оборота недвижимости и ее дальнейшего наследования. В советское время, после того как была полностью отменена частная собственность на землю, понятие «недвижимость» постепенно трансформировалось в категорию основных и оборотных фондов (также появилось понятие «движимое имущество»). В то же время земельные участки учитывались по отдельности в соответствии с их видом, и только по площади.

В современной России понятие «коммерческая недвижимость» снова используется в действующем правовом и экономическом обороте, что произошло по причине установления статуса частной собственности на землю. Окончательно он был закреплен в законодательстве Указом Президента РФ, который вступил в силу с 27.10.1993 года.

Понятие и признаки

понятие недвижимость

В повседневной жизни понятие «недвижимость» является вполне распространенным. Однако на самом деле мало кто понимает, что внешняя видимость далеко не всегда соответствует юридической сущности недвижимости, которая в преимущественном большинстве случаев определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и прочими условиями.

Понятие «коммерческая недвижимость», как и любое другое, включает в себя несколько основных элементов:

  • Наименование – определенный знак или термин, который закрепляется за данным объектом.
  • Содержание – совокупность отличительных особенностей и признаков, ядром которых можно назвать определенное сущностное свойство (в данном случае это неперемещаемость в пространстве, долговечность, непотребляемость и другие).
  • Объем – определенный перечень предметов, которые отображаются в данной категории.

Что сюда входит?

коммерческая недвижимость

На сегодняшний день городская и загородная недвижимость - понятия, которые не сводятся только к какому-то краткому указанию определенных значительных признаков. Они представляют собой полноценный синтез или сумму знаний о конкретном предмете. Как и в других цивилизованных странах, в России принято определять недвижимость в основном посредством объема понятия, то есть перечня вещей и прав, которые в него входят. В частности, городская и загородная недвижимость включает в себя следующие объекты:

  • участки и фонды недр;
  • земельные участки;
  • все, что имеет непосредственную связь с землей, то есть различные сооружения, здания или объекты незаконченного строительства;
  • объекты, приравненные к недвижимости, которые предусматривают необходимость соответствующей государственной регистрации (в том числе суда внутреннего плавания, воздушные суда, а также космические объекты);
  • прочие объекты, которые имеют статус недвижимости в соответствии с особенностями действующего законодательства.

В общем случае, если рассматривать, что такое недвижимость, можно выделить земельные участки и все то, что непосредственно с ними связано, но не имеет возможности перемещения без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. При этом сразу стоит отметить, что с 2007 года леса и многолетние насаждения были полностью исключены из состава такого имущества, что на самом деле не соответствует существу таких объектов и действующей мировой практике.

В то же время современное законодательство, рассматривая, что такое недвижимость, приравнивает к нему ряд вполне движимых объектов, таких как морские и воздушные суда или какие-либо другие, причем не по видовым или родовым признакам, что можно было бы назвать понятным, а за счет того, что к ним целесообразно распространять определенный правовой режим, установленный для действительно недвижимого имущества, в состав которого на данный момент не входят все виды дорог страны.

Что это такое?

Определение сущности недвижимого имущества только с материально-вещественной точки зрения имеет важное значение практически во всех отраслях знаний, но при этом его явно недостаточно и оно далеко не позволяет полностью исчерпать всю совокупность признаков, свойственных его содержанию. На практике и в теории нужно правильно понимать, в чем заключаются различия между тем, что представляет собой частная или государственная недвижимость как материальный физический объект и как комплекс социальных и экономико-правовых отношений, которыми обеспечивается особый порядок распоряжения такими объектами, а также особая устойчивость прав, связанных с ними.

Рыночные особенности

загородная недвижимость

Любой объект недвижимости в реальности существует в единстве социальных, экономических, физических и правовых свойств, каждое из которых в соответствующих случаях может представлять собой основное в зависимости от каких-либо целей, жизненных ситуаций или стадий анализа. На рынке, где осуществляется продажа и аренда недвижимости, его рассматривают как товар в трех формах, имеющих тесную взаимосвязь между собой:

  • в виде физического объекта, имеющего определенные характеристики;
  • определенной услуги, которая позволяет использовать недвижимость для тех или иных целей;
  • вещного права на какое-либо недвижимое имущество.

Географическая концепция данного понятия позволяет полностью отразить физические характеристики недвижимости, среди которых:

  • материал и конструкция сооружений;
  • расположение и габариты;
  • плодородие почвы;
  • климат;
  • улучшения;
  • окружающая среда;
  • прочие параметры.

Рынок, на котором осуществляется реализация и аренда недвижимости, рассматривает в качестве отдельного самостоятельного объекта единую систему, выполненную в виде целого комплекса установок, сооружений, объектов, оборудования и прочего имущества, который объединяется функциональным назначением. В него входит любое имущество, указанное в техническом паспорте, а также дополнительно построенное в ходе пользования, при этом имеющее функциональную связь с конкретным зданием таким образом, что его невозможно переместить, не нанеся несоразмерный ущерб назначению.

Стоит отметить: Министерство финансов отдельно подчеркнуло, что в состав конкретного объекта недвижимого имущества в обязательном порядке должны входить самые разные источники основных средств, включая лифты, локальные сети, встроенную систему вентиляции помещений, а также другие коммуникаци. При этом недвижимость (вторичное жилье или первичное) не включает в свой состав основные средства, которые учитываются в качестве отдельных инвентарных объектов и не требуют монтажа, а также могут использоваться вне данного объекта, если их демонтаж не наносит несоразмерного ущерба их основному предназначению.

Также не следует забывать, что химические, биологические, физические, техногенные и другие процессы оказывают непосредственное влияние на недвижимость. Понятие недвижимого имущества предусматривает постоянное изменение его потребительских качеств и функциональной пригодности, и это учитывается в процессе совершения всевозможных финансовых сделок, а также владения и пользования им.

Экономика

Экономическая концепция рассматривает понятие недвижимости в качестве эффективного материального актива, надежного инструмента генерирования дохода, а также уникального объекта инвестирования. Основные экономические элементы, которые предусматривает классификация недвижимости:

  • его цена и стоимость, возникающие первично из его полезности;
  • способность удовлетворять различные интересы и потребности людей.

За счет действующей системы налогообложения владельцев недвижимости обеспечивается формирование муниципальных бюджетов, а также осуществляется реализация целого ряда специализированных социальных программ.

Юридическая сторона

аренда недвижимости

В юридическом смысле недвижимость представляет собой определенную совокупность частных и публичных прав на нее, которые устанавливаются государством, учитывая отечественные особенности, а также всевозможные международные нормы. Первичная и вторичная недвижимость могут предусматривать неделимые или частичные частные права, а также разделенные на основе физического вертикального и горизонтального разграничения на поверхность земельных участков подземные ресурсы, строения и воздушное пространство.

Точно так же, как и в преимущественном большинстве современных цивилизованных стран мира, в России законодательство гарантируется каждому частному лицу право на покупку, продажу, сдачу в аренду или же передачу имущества, а также право на владение и пользование им прочим гражданам и предприятиям, то есть возможность абсолютно свободного распоряжения своей собственностью. Но при этом стоит отметить, что в некоторых случаях собственность на недвижимость (квартиры или частные дома имеются в виду) становится в противоречие с интересами общественности, вследствие чего на нее перестает распространяться юрисдикция частного права.

Действующее законодательством предусматривает возможность изъятия у собственника подобных объектов посредством выкупа для каких-либо муниципальных или государственных нужд, при этом выкупаться таким образом может земельный участок со всеми расположенными на нем сооружениями и зданиями. Также существует целый ряд других форм государственного регулирования владения и пользования недвижимым имуществом:

  • система зонирования;
  • строительные ограничения;
  • требования по охране окружающей среды;
  • передача в хозяйственное ведение;
  • налогообложение имущества и различных сделок с ним;
  • право на бесхозные объекты недвижимости и другие.

Социальная сфера

недвижимость вторичное жилье

Социальная роль, которую играет различная недвижимость (дачи, квартиры и частные постройки), состоит в том, что она должна удовлетворять психологические, физиологические, интеллектуальные и прочие потребности человека. Все то, что может понадобиться людям для обеспечения выживания и достойной жизни, они в конечном счете получает именно от земли. На сегодняшний день владение недвижимостью является престижным в общественном сознании и требуется для того, чтобы сформировать цивилизованный средний социальный слой.

Мировая практика

что такое недвижимость

Мировая практика рассматривает недвижимое имущество как определенный земельный участок и все, что находится под ним (причем с проекцией к центру земли), а также над ним, продлеваемое до бесконечности, включая любые постоянные объекты, которые были присоединены к нему природой или человеком.

В общем случае любой собственник определенного земельного участка также является владельцем и любых его составных частей, включая минеральные залежи, которые располагаются под ним, а также соответствующего воздушного пространства. Но при этом у него есть полное право на то, чтобы распоряжаться только таким объемом воздушного пространства, который он мог бы разумно использовать в соответствии с действующими законодательными ограничениями, и, в частности, это касается полного суверенитета правительства над воздушным навигационным пространством государства.

Также стоит заметить, что далеко не абсолютными являются и права собственника на располагающиеся недра, и в достаточно большом количестве районов США встречается такая ситуация, что права на какие-либо подземные минеральные ресурсы находятся всецело в руках государственника, а не того человека, которому принадлежит недвижимое имущество. В то же время у владельца недвижимого объекта также есть безусловное право на получение доступа к солнечному свету.

Практика в России

Субъекты собственности на землю, не относящиеся к государству, в России имеют права на распоряжение не всеми недрами, соответствующими их земельному участку, а только теми, которые представляют собой общераспространенные полезные ископаемые, то есть песок, глина и другие. Таким образом, залежи нефти, руды, угля и других полезных ископаемых никоим образом не относятся к недвижимому имуществу определенного частного собственника, которому принадлежит, к примеру, загородный дом или другая недвижимость. Определение этого понятия говорит о том, что вышеуказанные природные ресурсы полностью входят в собственность государства.

Также стоит отметить тот факт, что в физический и экономико-правовой состав принадлежащего человеку недвижимого имущества не входит и воздушное пространство, располагающееся над поверхностью земельного участка, так как само по себе оно имеет общественный характер и всецело принадлежит государству. Только на землях, принадлежащих государственным фондам, понятие недвижимости предусматривает включение в него всех составных частей, располагающихся в вертикальной проекции.

Свойства

государственная недвижимость

Основные фундаментальные свойства, которыми характеризуется понятие "недвижимость", – ее материальность, неподвижность и непотребляемость, и уже на их основе базируются остальные видовые и родовые признаки.

Также важно упомянуть, что есть целый перечень пограничных понятий между недвижимыми и движимыми объектами. В России для их обозначения принято использовать термины «существенные неотделимые части» и «принадлежности недвижимых вещей». Существенными в данном случае называются неотторжимые составные части недвижимости, которые не могут отделяться без нанесения несоразмерного урона не только объекту, но и им самим.

Принадлежность же представляет собой движимые предметы, которые имеют непосредственную связь с недвижимостью по общему назначению, служат ей и могут отделяться при наличии соответствующего решения собственника (встроенная мебель, люстра и прочее).

fb.ru

Понятие недвижимости

Людей окружают духовые и материальные блага (вещи), способные удовлетворять те или иные потребности, по поводу которых люди вступают между собой в правовые отношения. Экономические и физические свойства вещей (продукты человеческого труда, а также предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности) неодинаковы, что предопределяет различия в характере возникающих по их поводу правоотношений (законодательно устанавливается порядок использования той или иной вещи, допустимые способы и пределы распоряжения ею). В связи с этим, традиционно в гражданском праве большинства цивилизованных стран мира вещи подразделяются на движимые и недвижимые – такое деление имущества берет свое начало еще со времен древнеримского права (III век н.э.).

В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор это понятие стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России, одна из статей которого гласит: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Далее в своде гражданских законов разъяснялось, что к принадлежностям земель относятся «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

В начале 1920-х гг. в нашей стране названное деление имущества было признано «буржуазным», не соответствующим основам советского общества и в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено. В соответствии с Гражданским Кодексом РСФСР, введенным в действие в 1923 г., предприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, суда, строения «являются изъятыми из частного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов. Национализированные и муниципализированные предприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном законом порядке».

И, действительно, до недавнего времени понятие недвижимости полностью отсутствовало в отечественной экономической теории и практике хозяйственной деятельности. Использовалось понятие «основные фонды», включающее в себя предметы производственного и непроизводственного назначения, которые в своей натуральной форме функционируют и используются в хозяйстве на протяжении ряда лет, не теряя при этом своей потребительной стоимости. Но понятие основных фондов аналогично понятию недвижимости только в определенной части.

Понятие «недвижимость» в современной России введено в активный практический оборот относительно недавно, а именно, начиная с 1991 г., когда была ликвидирована всеобщая государственная собственность на объекты недвижимости, и началась бесплатная передача гражданам предприятий и их имущества, жилья, находящегося ранее в государственной собственности, т.е. начался процесс приватизации. Приватизация жилья осуществлялась путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилом фонде. Приватизация предприятий и их имущества осуществлялась посредством приватизационных чеков (ваучеров) – государственной ценной бумаги целевого назначения с номинальной стоимостью в рублях (10000 рублей). С помощью ваучеров правительство пыталось решить задачу соблюдения социальной справедливости при разделе государственного имущества. Однако, наличие льгот, предоставляемых трудовым коллективам при приватизации их предприятий, способствовало сосредоточению собственности в руках руководителей предприятий.

Итак, благодаря политическим, экономическим и социальным реформам 1990-х гг. в России появились объекты недвижимости, способные удовлетворять различные потребности покупателей и покупателей-инвесторов, начал формироваться и в дальнейшем развиваться рынок недвижимости.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты (многогранная пирамида). Т.е. понятие недвижимости можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, материальную субстанцию недвижимого имущества (real estate, realty), а пятый – юридическое содержание (real property):

- земельный участок;

- объекты над поверхностью участка;

- имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;

- воздушное пространство;

- комплекс прав на объекты недвижимости, который переходит вместе с недвижимостью.

В общем случае собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей. Однако не абсолютно право собственника на воздушное пространство (существует полный суверенитет правительства над навигационным воздушным пространством страны, а собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать) и на недра (права на подземные минеральные ресурсы принадлежат государству).

В России понятие «недвижимость» закреплено в Гражданском кодексе Российской Федерации, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 г. В ст. 130 (с изменениями в соответствии с №201-ФЗ от 4 декабря 2006 г.) сказано, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без причинения несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации объекты недвижимости – это объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность – это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

В практике недвижимость – это, прежде всего, строения (здания и сооружения) и земельные участки, расположенные как под этими строениями, так и отдельно.

Выделение недвижимого имущества из всего имущества объясняется следующим обстоятельством. К недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты – земля, природные ресурсы, здания – имеющие большую экономическую и стратегическую значимость для государства (экологическая функция, экономическая функция, социальная роль, политическая функция). По этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона. Очевидно, по той же причине к недвижимости относят и вполне движимые вещи (суда, космические объекты) – не по видовым или родовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов. Каждый объект недвижимости имеет свой кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории России номер, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) и сохраняемый до тех пор, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

К сожалению, Гражданский кодекс Российской Федерации не дает расширенного толкования словосочетаний «прочно связано» и «без несоразмерного ущерба их назначению». Между тем отсутствие этого толкования создает такую ситуацию, когда никто в России не может дать четкого определения объекта недвижимости. Это, между прочим, имеет определенные правовые последствия, связанные с разными правилами налогообложения движимых и недвижимых вещей. Так, например, к какому классу вещей надо относить сооружение из легких конструкций, возведенное на земельном участке, которое легко без ущерба его назначению может быть перемещено на другое место? Можно предложить экономическую трактовку этого определения, основанную на принципе вклада: считать недвижимым то, перемещение чего экономически нецелесообразно: затраты на перемещение больше вклада в рыночную стоимость, появляющегося из-за такого перемещения. Однако, такая трактовка приводит к необходимости для каждого объекта недвижимости оценивать баланс затрат и вклада, что, очевидно, достаточно трудоемко и вряд ли может быть уложено в законодательные нормы.

Как и в экономически развитых странах право собственника на недвижимость в России ограничено: недра принадлежат государству полностью (собственник имеет право только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.)); воздушное пространство имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. К их числу можно отнести фиксчерсы (fixture) – движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, решетки, вторые металлические двери и др.).

Следует отметить, что разграничение недвижимого и движимого имущества в разных странах проводится неодинаково. Так, например, во Франции считаются недвижимыми все предметы, помещенные на земельный участок для его обслуживания, – животные, сельскохозяйственные машины и орудия и т.п.

studopedia.ru

Имущество - это что такое? Определение и виды имущества: движимое и недвижимое, государственное, муниципальное, организаций и физических лиц

В этой статье мы хотели бы поговорить об имуществе и о его основных видах. В том числе мы дадим определения таким терминам, как движимое имущество и недвижимость. Также мы рассмотрим понятие собственности и обсудим ее формы и типы. Надеемся, эта информация окажется полезной для вас.

имущество это

Имущество – это сложный юридический термин, имеющий разные трактовки

В различных правовых нормах, в зависимости от сферы применения, это понятие может употребляться в разных значениях. Оно является собирательным и разнородным по своему составу. Имущество может рассматриваться как отдельная вещь или как некая совокупность материальных ценностей (см. ст. 133-135 ГК). В другом значении этот термин может охватывать и имущественные права (см. 301, 303 ГК РФ). В наследственном праве в понятие "имущество" включаются не только предметы материального мира и права, но и обязанности наследодателя (см. ст. 1112 ГК РФ). До сих пор в юридической литературе не существует единого понимания имущества. Тем не менее многие исследователи, в том числе и В. А. Лапач, поддерживают наиболее емкое определение этого термина. По их мнению, оно должно включать любые продукты природы и человеческой деятельности (в том числе и интеллектуальной), которые наделяются определенной стоимостной оценкой и превращаются в товар, а также права и имущественные обязанности, появляющиеся по поводу них. Суммируя вышесказанное, подведем итог. Имущество – это основной объект гражданских прав, в состав которого включаются материальные вещи (в том числе ценные бумаги и деньги), результаты интеллектуального труда и другие нематериальные блага, а также имущественные права и имущественные обязанности.

недвижимое имущество

Движимое имущество. Деньги и ценные бумаги

В гражданских правоотношениях самым распространенным объектом являются вещи. Они подразделяются на два основных типа - движимые и недвижимые. Движимые материальные ценности могут легко перемещаться вместе со своими владельцами, могут быть родовыми или индивидуально-определёнными и обычно являются заменимыми. В п. 2 ст. 130 ГК РФ описывается, что в категорию движимого имущества включаются не только различные объекты материального мира, но и деньги с ценными бумагами. Последние представляют собой особые документы, удостоверяющие имущественные права. Они имеют реквизиты и установленную форму. В ст. 143 ГК РФ описаны различные типы ценных бумаг, в том числе государственные облигации, векселя, чеки, сберегательные и депозитные сертификаты, коносамент, сберегательная книжка и акции.

государственное имущество

Перечь объектов, относящихся к недвижимому имуществу

Недвижимое имущество – это объекты материального мира, которые всегда находятся на одном месте, обладая тесной связью с землей, и являются незаменимыми. В ст. 130 ГК РФ описывается, какие вещи могут относиться к недвижимому имуществу. Их перечень таков:

  • объекты естественного, природного происхождения - водные участки, недра земли и иные природные ресурсы;
  • объекты, имеющие тесную связь с землей - лесные участки, различные строения, сооружения, здания;
  • объекты, признанные законодательной властью недвижимостью по различным причинам - морские и воздушные суда, искусственные спутники, орбитальные станции, космические корабли, суда внутреннего плавания и пр. имущество организации

Статья 132 ГК РФ дополняет этот список и относит к нему еще один вид недвижимости – предприятие, понимаемое как имущественный комплекс, используемый для предпринимательства и выступающий как самостоятельный предмет купли-продажи и других сделок. Также в ст. 1 Федерального закона (от 21.07.97 г.) №122-ФЗ в качестве недвижимого имущества рассматриваются жилые помещения, предназначенные для проживания граждан и отвечающие всем установленным санитарным, техническим, противопожарным и прочим требованиям, и нежилые помещения, предназначенные для торгового, административного, складского, производственного использования.

Понятие собственности. Общая собственность

В этой статье мы хотели бы осветить еще один важный термин гражданского права – "собственность". В юридическом контексте он обозначает отношение лица к имеющейся у него вещи как к своей, и отражает весь комплекс имущественных прав. Понятие собственности подразумевает наличие у субъекта правоотношений нескольких прав, в том числе право пользования (возможность использовать вещь по своему желанию и иметь от этого доход), владения (то есть физическое обладание вещью) и распоряжения (возможность презентовать, обменять продать предмет). Общая собственность - это особый вид правоотношений, возникающий в том случае, если права пользования, распоряжения и владения одним и тем же благом находятся сразу у нескольких лиц (двух и более). При этом благо – общее имущество, может состоять из неделимых и делимых вещей или их совокупности. Право общей собственности может возникнуть на неделимые вещи в том случае, если они наследуются несколькими лицами по закону или завещанию. Примером может служить ситуация получения детьми умершего наследодателя принадлежащего ему жилья – загородного дома.муниципальное имущество

Имущество, принадлежащее государству

В РФ признаются и защищаются законом различные формы собственности, в том числе государственная, муниципальная, частная. В ст. 212 ГК РФ дается их классификация. Государственная собственность (то есть государственное имущество движимое и недвижимое) представлена двумя видами: федеральной и собственностью субъектов – республик, областей, городов, краев и пр. Государство выступает в качестве субъекта правоотношений, как и любой другой собственник, а значит, имеет право распоряжаться материальными и нематериальными благами по своему усмотрению – дарить, сдавать в аренду, продавать и т. д. Примером подобной собственности могут выступать заводы, рудники, военная добыча и пр. Свои права собственности РФ и ее субъекты осуществляют через государственные органы власти или по специальным поручениям Президента, Правительства и представительных органов.

Имущество муниципальных образований

Муниципальная собственность является отдельной формой собственности, существующей параллельно с государственной. Муниципальное имущество по закону принадлежит сельским, городским поселениям или иным муниципальным образованиям и предназначено для удовлетворения интересов их жителей. Оно подразделяется на два типа: на имущество, которое закреплено за муниципальными учреждениями и предприятиями, и имущество, которое не закреплено за предприятиями и муниципальными учреждениями и составляющее казну. В перечень муниципальной собственности входят муниципальные природные и земельные ресурсы, муниципальные организации, предприятия, банки, внебюджетные фонды, жилые помещения и жилищный фонд и т. д. декларация на имущество

Частная форма собственности. Имущество физических лиц

Частная собственность классифицируется на собственность физических лиц и юридических. Первая представляет собой форму, при которой результаты производства и средства принадлежат физическим лицам. К частной собственности физического лица может относиться любое имущество, кроме того, которое по закону исключается из права частной собственности, стоимость и количество которого не ограничиваются (кроме некоторых установленных случаев). Юридическими лицами, выступающими в качестве субъектов права собственности, могут быть любые коммерческие и некоммерческие организации – ассоциации, благотворительные фонды, религиозные организации, хозяйственные товарищества, потребительские кооперативы, союзы и т. д. Исключения составляют государственные, муниципальные предприятия и учреждения, финансируемые собственником. Имущество организации – это любые движимые и недвижимые вещи, которые любое коммерческое или некоммерческое предприятие использует в своей производственной или иных видах деятельности. Это могут быть оборудование, земельные участки, деньги, здания, сырье, продукция и пр. В РФ движимое и недвижимое имущество организации признается объектом налогообложения. При этом налоговая база высчитывается как среднегодовая стоимость материальных ценностей и начисляется в соответствии с данными бухгалтерского учета предприятия. По итогам налогового периода, равного одному календарному году, должна быть предоставлена декларация на имущество от каждой организации.

Вместо заключения

Итак, в этой статье мы ответили на вопрос: "Имущество - это?" и дали определение важным понятиям, таким как "собственность" и "общая собственность". Рассказали про виды имущества и узнали, чем отличается движимая от недвижимой вещи. Кроме того, мы поговорили про существующие в РФ формы собственности и рассмотрели, чем отличаются государственное и муниципальное имущество, а также частное имущество физических и юридических лиц.

fb.ru

Читайте также